Eigentümergemeinschaften stehen vor einer doppelten Herausforderung: Einerseits steigern smarte Lösungen den Wohnkomfort und senken Energiekosten, andererseits betreffen viele Maßnahmen das Gemeinschaftseigentum. Eine smart home gegensprechanlage mehrfamilienhaus erfordert beispielsweise bauliche Veränderungen im Eingangsbereich. Auch der Einbau eines Smart Meter im Mehrfamilienhaus berührt die gemeinschaftliche Infrastruktur. Wer als Eigentümer oder Mieter Smart Home nachrüsten möchte, muss die rechtlichen Rahmenbedingungen kennen und die richtigen Beschlüsse herbeiführen.
TL;DR – Das Wichtigste in Kürze
- Smart Home im Mehrfamilienhaus benötigt bei Eingriffen ins Gemeinschaftseigentum einen WEG-Beschluss mit qualifizierter Mehrheit
- Mieter dürfen Smart Home für Mietwohnung installieren, sofern keine baulichen Veränderungen erfolgen und der Rückbau möglich ist
- Smart Meter werden in Mehrfamilienhäusern ab 2025 schrittweise vom Messstellenbetreiber eingebaut
- Datenschutz bei Kameras und Gegensprechanlagen erfordert die Zustimmung aller Betroffenen
- Die Kosten für gemeinschaftliche Smart-Home-Systeme werden nach Miteigentumsanteilen verteilt
Rechtliche Grundlagen für Smart Home in der WEG
Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum benötigen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) die Zustimmung der Eigentümerversammlung. Das gilt für alle Smart-Home-Komponenten, die fest installiert werden und die Gebäudesubstanz oder das äußere Erscheinungsbild betreffen.
Beschlussfassung und Mehrheiten
Die WEG-Reform 2020 erleichtert bauliche Veränderungen durch einfache Mehrheitsbeschlüsse. Allerdings müssen Eigentümer, die nicht zustimmen, die Kosten nicht mittragen – es sei denn, die Maßnahme amortisiert sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums. Bei einer smart home türklingel mehrfamilienhaus, die das gesamte Gebäude betrifft, tragen alle Eigentümer die Kosten anteilig.
| Maßnahme | Erforderliche Mehrheit | Kostentragung |
| Smart Meter Einbau | Keine (gesetzliche Pflicht) | Messstellenbetreiber/Umlagefähig |
| Gegensprechanlage | Einfache Mehrheit | Nur Zustimmende oder alle bei Amortisation |
| Gemeinschaftliche Ladestation | Einfache Mehrheit | Antragsteller oder Gemeinschaft |
| Glasfaseranschluss | Einfache Mehrheit | Alle Eigentümer (Modernisierung) |
Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum
Maßnahmen innerhalb der eigenen vier Wände dürfen Eigentümer grundsätzlich eigenständig umsetzen. Smart Home in der Mietwohnung bleibt davon unberührt, solange keine Leitungen verlegt oder Wände durchbrochen werden. Eine smart home mehrfachsteckdose oder funkbasierte Sensoren fallen unter das Sondereigentum und benötigen keine Genehmigung.
Smart Meter im Mehrfamilienhaus: Pflichten und Chancen
Der Einbau von Smart Metern in Mehrfamilienhäusern erfolgt seit 2024 schrittweise durch die Messstellenbetreiber. Diese digitalen Stromzähler ermöglichen die detaillierte Erfassung des Energieverbrauchs und bilden die Grundlage für intelligentes Energiemanagement.
Gesetzlicher Rollout-Fahrplan
Ab einem Jahresstromverbrauch von 6.000 kWh pro Wohneinheit ist der Einbau eines intelligenten Messsystems verpflichtend. Bei geringerem Verbrauch installieren die Betreiber zunächst moderne Messeinrichtungen ohne Kommunikationsmodul. Die WEG hat bei der Auswahl des Messstellenbetreibers ein Mitspracherecht und kann Angebote vergleichen.
Energiemanagement für die Gemeinschaft
Vernetzte Zähler ermöglichen die automatische Erfassung und Abrechnung von Heiz- und Stromkosten. Die Hausverwaltung erhält präzise Verbrauchsdaten, die bei der Nebenkostenabrechnung Zeit sparen. In Städten wie Hamburg unterstützen spezialisierte Dienstleister wie die Matera Hausverwaltung aus Hamburg Eigentümergemeinschaften bei der digitalen Transformation ihrer Verwaltungsprozesse.
Smart Home für Mieter: Was erlaubt ist
Mieter dürfen Smart Home nachrüsten in der Mietwohnung, solange keine dauerhaften Veränderungen an der Bausubstanz erfolgen. Funkbasierte Systeme bieten hier die größte Flexibilität und lassen sich beim Auszug problemlos mitnehmen.
Erlaubte Maßnahmen ohne Genehmigung
- WLAN-basierte Thermostate mit Batteriebetrieb
- Funksteckdosen und smarte Mehrfachsteckdosen
- Bewegungsmelder und Lichtsensoren zum Aufkleben
- Sprachassistenten und Smart-Home-Zentralen
- Tür- und Fenstersensoren ohne Bohren
Genehmigungspflichtige Installationen
| Installation | Grund für Genehmigung | Alternative ohne Genehmigung |
| Smarte Türschlösser | Sicherheitsrelevant | Schloss mit Adapter |
| Außenkameras | Gemeinschaftseigentum | Innenkameras mit Sichtschutz |
| Kabelgebundene Systeme | Bauliche Veränderung | Funkbasierte Lösungen |
| Markisen mit Motor | Fassadeneingriff | Innenliegende Verschattung |
Smart Home in Mietwohnungen profitiert besonders von Plug-and-Play-Lösungen. Diese Systeme arbeiten über Funk und benötigen lediglich eine Stromversorgung über vorhandene Steckdosen.
Datenschutz und Sicherheit im Mehrfamilienhaus
Kameras und Sensoren in Mehrfamilienhäusern unterliegen strengen Datenschutzregeln der DSGVO. Die Überwachung gemeinschaftlicher Bereiche erfordert die Zustimmung aller Bewohner und eine klare Zweckbindung.
Rechtskonforme Videoüberwachung
Videoüberwachung im Eingangsbereich ist nur zulässig, wenn ein berechtigtes Interesse besteht und mildere Mittel nicht ausreichen. Die Aufnahmen dürfen maximal 72 Stunden gespeichert werden. Jede Kamera muss durch ein Hinweisschild angekündigt werden.
Die Eigentümerversammlung muss über folgende Punkte beschließen:
- Standorte und Erfassungsbereiche der Kameras
- Speicherdauer und Zugriffsberechtigungen
- Verantwortliche Person für die Datenverarbeitung
- Löschkonzept und Dokumentationspflichten
Cybersicherheit der Systeme
Vernetzte Geräte im Smart Home im Mehrfamilienhaus benötigen regelmäßige Firmware-Updates und sichere Passwörter. Ein separates WLAN-Netzwerk für IoT-Geräte erhöht die Sicherheit. Die WEG sollte einen IT-Verantwortlichen benennen, der die Systeme überwacht.
Datenschutz und rechtliche Rahmenbedingungen
Die Implementierung eines Smart Home im Mehrfamilienhaus erfordert zwingend die Einhaltung der DSGVO und mietrechtlicher Vorgaben. Eigentümer und Hausverwaltungen müssen vor der Installation vernetzter Systeme klare rechtliche Grundlagen schaffen.
Einwilligung der Bewohner
Jede Datenerfassung durch intelligente Sensoren, Kameras oder Zutrittssysteme benötigt die ausdrückliche Zustimmung aller betroffenen Mieter. Im Smart Home Mehrfamilienhaus entstehen unweigerlich personenbezogene Daten – etwa durch Bewegungsmelder in Gemeinschaftsbereichen oder digitale Schließsysteme, die Zutrittszeiten protokollieren. Vermieter sind verpflichtet, transparent zu dokumentieren, welche Daten erhoben werden, wie lange diese gespeichert bleiben und wer Zugriff darauf erhält. Eine nachträgliche Einführung ohne Mieterzustimmung kann rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.
Verantwortlichkeiten bei der Datenverarbeitung
Die Hausverwaltung oder Eigentümergemeinschaft fungiert in der Regel als datenschutzrechtlich Verantwortlicher. Sie muss sicherstellen, dass externe Dienstleister – etwa Cloud-Anbieter oder Wartungsfirmen – ebenfalls DSGVO-konform arbeiten. Beim Smart Home Mehrfamilienhaus empfiehlt sich die Erstellung eines Verarbeitungsverzeichnisses, das alle Systeme und Datenflüsse dokumentiert. Technische Maßnahmen wie verschlüsselte Übertragungen und lokale Datenspeicherung minimieren Risiken. Bei Verstößen drohen Bußgelder von bis zu 20 Millionen Euro oder vier Prozent des Jahresumsatzes.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Kann ein einzelner Eigentümer Smart-Home-Geräte am Gemeinschaftseigentum installieren?
Einzelne Eigentümer dürfen ohne Beschluss keine Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vornehmen. Selbst kleine Maßnahmen wie das Anbringen einer Außenkamera erfordern mindestens die Duldung der Gemeinschaft. Bei eigenmächtigen Installationen kann die WEG den Rückbau verlangen.
Wer trägt die Kosten für Smart Meter im Mehrfamilienhaus?
Die Kosten für den Einbau trägt der Messstellenbetreiber. Die jährlichen Betriebskosten sind auf maximal 20 Euro pro Haushalt bei modernen Messeinrichtungen gedeckelt. Diese Kosten können als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.
Darf ich als Mieter eine smarte Türklingel mit Kamera installieren?
Eine smarte Türklingel an der Wohnungstür benötigt die Zustimmung des Vermieters, da sie am Gemeinschaftseigentum befestigt wird. Die Kamera darf zudem keine gemeinschaftlichen Bereiche wie den Flur erfassen. Innenkameras mit Blick auf die eigene Tür sind eine datenschutzkonforme Alternative.
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